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居住用財産の譲渡の特例について

 

不動産に関する税には、取得時の不動産取得税や登録免許税、保有している間の固定資産税や都市計画税、譲渡した時の所得税などがあります。個人の不動産の譲渡所得は、その所有期間によって短期譲渡所得や長期譲渡所得に分けられ、この所得に所得税・住民税が課税されることになります。さらに、居住用財産においては、いくつかの課税の特例もあります。今回は、個人が国内にある居住用財産を譲渡する場合を前提としてその特例の概要を紹介していきます。自宅の売却を検討している方などは、チェックしてみて下さい。

 

居住用財産を譲渡した場合の特例には、譲渡益がある場合と、譲渡損失がある場合で5つのポイントがあります。

 

譲渡益がある場合

1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除(以下、3,000万円の特別控除)

2. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

3. 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

 

譲渡損失がある場合

4. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

5. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

 

いずれの特例も以下の要件を満たす事が要件の一部とされています。

・居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること

・ 配偶者や直系血族、生計を一にする親族等への譲渡でないこと

・譲渡の年、前年、前々年に居住用財産の譲渡の特例の適用を受けてないこと

 

それぞれの特例をご紹介する前に、譲渡所得の原則について確認していきます。土地、建物等を譲渡した場合の譲渡所得は、他の譲渡所得とは分離して課税されます。譲渡所得は、その資産の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。具体的には、譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が5年以下の場合は短期、5年を超える場合は長期となります。短期譲渡所得は所得税30%、住民税9%、長期譲渡所得は所得税15%、住民税5%と、合計の税率をみると倍近くの差が生じることになりますので譲渡のタイミングに注意しましょう。それでは、各特例を見ていきましょう。

 

1. 3,000万円の特別控除

居住用財産を譲渡した場合において一定の要件を満たした時は、その譲渡益から3,000万円を控除する事ができます。その譲渡益が3,000万円以内の場合には所得税、住民税はかかりません。3,000万円を控除しても譲渡益が残る場合には、残った譲渡益に対して、その所有期間に該当する税率で課税されます。3,000万円の特別控除は。所有期間にかかわらず適用される点が他の特例と異なります。また、所得制限もありません。

2.軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得について、3,000万円の特別控除後の譲渡益に対して、所得税10%、住民税4%の軽減税率が適用されます。なお、譲渡益が6,000万円以下の部分において適用され、それを超える部分については、前述の長期譲渡所得の税率で課税されます。

3. 特定の居住用財産の買換えの特例

一定の要件のもと、譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡し、所定の期限までに新たに居住用財産を取得し、居住の用に供し、または供する見込みである場合は、特定の居住用財産の買換えの特例を適用できる(平成29年12月31日までの時限措置)。譲渡による収入のうち、買換資産の購入に充てられた部分についての譲渡益への課税は買換資産の譲渡時に繰り延べられます。

適用要件は、譲渡資産には所有期間のほかに居住期間が10年以上、譲渡対価が1億円以下であることなどがあり買換資産には建物の床面積が50㎡以上や土地は500㎡以下などがあります。なお、3,000万円の特別控除、軽減税率の特例とは併用できない点にも注意が必要です。

4. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡し、譲渡の年の前年1月1日からその譲渡の年の翌年12月31日までに要件を満たす居住用財産を取得し、取得の年の翌年12月31日までに居住の用に供した場合または供する見込みである等の要件を満たした場合、その譲渡資産に係わる譲渡損失は、譲渡した年の損益通算およびその年の翌年以降3年間の各年の総所得金額等からの繰越控除が認められることになります(平成29年12月31日までの時限措置)。

買換資産の適用要件には、居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上であること、買換資産を取得した年の年末において償還期間10年以上の住宅借入金等の残高を有していること、などがあります。また、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下でなければならないといった所得制限などもあります。

5.特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡しても、住宅ローンを返済しきれない場合、譲渡損失のうち、一定額をその年の損益通算およびその年の翌年以降3年間の各年の総所得金額等から繰越控除する事が認められてます。※ この特例に買換えの要件はありませんので注意。

損益通算および繰越控除が認められる金額は、住宅ローンの残高から譲渡の対価を差し引いた金額と、譲渡損失の額のいずれか少ない金額が限度になります。

適用要件には、譲渡に係わる契約日の前日に償還期間10年以上の住宅借入金等を有していることや繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下でなければならないといった所得制限もあります。

住宅ローンの返済が厳しくなり、自宅を手放さなければならなくなった人の救済措置としての役割を担っているのがこの特例です。

 

普段聞き慣れない単語などがたくさん登場して分かりづらいと思った方や、これから住替えを検討している方など是非当社へご相談下さい。分かりやすくご案内させて頂きます。

 

 

 

 

 

消費税率引上げ等のおさらい

大変ご無沙汰しておりました。

みなさんご存知の通り、平成27年(2015)4月に消費税法の一部が改正されました。税率を8%から10%へ引上げるタイミングを、平成29年(2017年)4月1日とし住宅購入を検討している方へ大変大きな影響を与える事になりました。

ここで、新税率適用のタイミングや旧税率が適用される経過措置についてもう一度確認しておきましょう。

消費税の額は、引渡し時点の税率により決定します。住宅は契約から引渡しまで長期間を要する場合が多く、例えば注文住宅であれば数ヶ月かかるのが通常です。一方で、引渡し時期により消費税が変わると安心して契約出来ません。このため、住宅については、半年前の指定日の前日(10%引き上げ時は平成28年9月30日)までに契約したものについては、仮に引渡しが税率引上げの基準日以降になっても、引き上げ前の税率を適用することとされています。

新税率適用のタイミング

※ 住宅については土地は非課税、建物のみ課税対象                      ※ 中古住宅の買取再版は課税対象、個人売買は非課税

 

また、税率の変更に伴い住宅ローン控除やすまい給付金なども連動して控除額や給付額が大幅に変わります。

住宅ローン控除・すまい給付金について

住宅の購入は、なかなか踏み切れずにいる方も多いと思いますが、購入者の内容によってはちょっとしたタイミングのズレにより添付資料のように控除額や給付額が大幅に変わります。なるべく国の制度に購入するタイミングを併せてみると得するかもしれないですね。

購入のタイミングなど、ご相談は是非ミライエへ(笑)

平成27年度税制改正のポイント

平成27年度税制改正法が3月31日に国会で可決・成立しました。今回は、様々なジャンルがある中で、不動産や住宅を購入する上で大きく関わりのある相続・贈与関連について取り上げていきます。

 

住宅取得等資金贈与の拡充                                適用期間が延長されるとともに、非課税枠が最大3,000万円まで拡大されます。

 

適用期間:非課税枠の拡大 ・平成27年1月1日以後の贈与より適用                   期限延長    ・平成31年6月30日まで延長

 

制度の概要                                       同制度は20歳以上の子・孫世代が住宅を取得する際に、親・祖父母などの直系尊属からの贈与を大きく非課税とする制度です。平成26年の贈与の非課税限度額は省エネ等住宅で最大1,000万円でした。

 

改正の概要                                       足元の住宅市場の活性化や消費税率10%への引上げ前後における需要の平準化を図るため、制度が延長されるとともに非課税枠が最大3,000万円まで拡充されます。

 

非課税枠の判定                                     非課税限度額は、住宅用家屋の取得等の契約の締結時期とその対価の額等の消費税率によって異なります。従来の同制度は、贈与の時によって非課税限度額が異なっていたため、非課税限度額を間違えない様に注意が必要です。また、居住開始時期等の他の要件も確認しましょう。

参考図表                                        住宅所得等資金贈与の非課税枠

 

相続時精算課税制度の特例の延長                             一定の住宅取得資金の贈与を受ける場合に相続時精算課税制度の贈与者の年齢制限をなくす特例が延長されます。

 

適用時期:平成31年6月30日まで延長

 

制度の概要                                       平成27年からの相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の推定相続人または孫への贈与について適用され、特別控除額の2,500万円までは贈与税が課税されません。ただし一定の住宅取得等資金の贈与を受ける場合は、贈与者が60歳未満でも、相続時精算課税制度の適用を受ける事ができました。

 

改正の概要                                       住宅取得等資金贈与の特例の延長・拡大に伴って、期限が4年半延長されました。

 

贈与者が死亡した場合                                  相続時精算課税制度の贈与者が亡くなった場合には、同制度を利用した財産の価格(贈与時)を相続財産に加算して相続税を計算します。ただし住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けた非課税金額については相続財産に加算されず、同制度の利用を妨げないように手当てされています。なお平成27年から相続税の基礎控除が縮小され、相続税の課税対象者が広がりました。また一度相続時精算課税制度を選択するとその受贈者からの贈与は暦年課税制度の利用ができません。相続税への影響や今後の贈与プランもよく検証したうえで、同制度の利用を検討する事が大切です。

参考図表                                        住宅所得等資金贈与の概略

 

また、その他に

結婚・子育て支援                                    子や孫の結婚・出産・育児を後押しするため、結婚・子育て資金の一括贈与を1,000万円まで非課税とする制度が創設されます。

適用期間:平成27年4月1日から平成31年3月31日まで

教育資金一括贈与制度の延長                               教育資金一括贈与制度の教育資金の使途の範囲が拡大され、適用期限も延長されます。

適用期間:平成31年3月31日まで延長

などの身近に活用出来る税制の創設や延長がされております。                今回紹介した相続・贈与関連以外のジャンル(金融・証券関連や住宅・土地関連など)も知っておくと今後のライフプランニングに役立つでしょう。

 

 

 

制度の概要

分譲マンション特有のコスト『 修繕積立金 』について

 

更新が遅くなってしまいましたが、今年もミライエジャーナル通じて皆様に各分野において   少しでもプラスになるような内容をお届けしていきますので、よろしくお願い致します。    今回は、分譲マンション特有のコスト『 修繕積立金 』についてになります。

 

住んでいる分譲マンションの大規模修繕工事が始まり                   「今回の工事は積立金で賄えるけど、次回は足りなくなる」等                大規模修繕工事を計画していく中で、積み立てた修繕積立金総額では工事が賄えない      また、賄えなくなるといった相談が増えている様です。

 

アベノミクス効果で金融機関の住宅ローンの強化や依然として続く超低金利の影響で一般の購入者意欲は強いものがあると思いますが、新築マンションの住宅ローンについては販売業者との提携融資が一般的である事から販売会社から提供される購入者の情報を基にローン審査を行い、管理費や修繕積立金、修繕積立一時金などのマンション特有のコストを考慮して返済計画を組むといったアドバイスが十分に出来ていないのが現状の様です。

 

ここで修繕積立金の種類について考えてみましょう。                    修繕積立金の積立方法は、長期修繕計画で計画された修繕工事総額を、計画期間中に均等に積み立てる方式(均等積立方式)と、当初の積立金を抑え段階的に積立金を値上げする方式(段階増額積立方式)があります。

 

均等積立方式                                      将来にわたり定額負担として設定するため、将来の増額を組み込んでおらず、安定的な修繕積立金の積立ができます。1戸当たりの修繕積立金額は、築後30年間に必要な修繕工事費の1戸当たりの総額を360ヵ月で割って算出します。したがって、月々の修繕積立金額は一定となります。     ※ この場合でも長期修繕計画の見直しによる値上げが発生することはあります。

 

段階増額積立方式                                    修繕資金需要に応じて積立金を徴収するもので、当初の負担額は小さく、均等積立方式に比較して少ない金額となりますので、新築マンションの大半がこの段階増額積立方式をとっています。1戸当たりの修繕積立金額は、築後30年間に必要な修繕工事費の1戸当たりの総額から、購入時に徴収する修繕積立一時金を引いた残額に対して当初の修繕積立金額を決め、その後一定期間ごとに値上げする金額を予め決めます。従って、購入当初の修繕積立金額は均等積立方式に比べて少なく出来ますが、計画通りに増額しようとする際に値上げの合意が出来ないと修繕積立金が不足するといった事態が発生します。

 

修繕積立金の値上げについては、重要事項説明書等に「将来値上げされる」等の記載があるように変動リスクが十分にあります。また、値上げを決めるのは販売会社ではなくあくまでも管理組合等になりますので、分譲後後早い段階で打合せを実施する事が将来のリスク回避になると思います。まずは、今の修繕積立金でいけば、修繕工事費が賄えるかを知る事が重要な事だと思います。

今回の内容でマンションを購入する上での長期的な資金計画の重要性が見えてくると思います。目先の住宅ローンの返済額に惑わされず、物件金額の選定をすることをオススメします。

 

不動産投資の利回りについて

 

2014年1月にスタートしたNISA(小額投資非課税制度)の専用口座開設数は政府が2020年の目標とする1500万口座の3分の1にまで広がっているようで、そのせいか投資という単語が身近に感じれるようになりましたね。

いろいろな投資がある中で今回は不動産投資について書いてみました。不動産投資はデフレ脱却が進んだおかげで都心を中心に地価が上昇に転じ、インフレ対応資産として注目されております。その不動産投資で、投資指標である利回りについて見ていきましょう。

 

不動産歳利回りの種類

 

まずは、表をにある表面利回りと純利回りの計算式で「投資額」が分母となっていますが、計算式で使われる「投資額」には2種類あります。

1つは、投資額を単に「物件価格」とする場合で、他には物件購入時の手数料や登記費用、税金などを物件価格に加えた「投資総額」とする場合です。

厳密には「投資総額」を投資額として計算するのが正しいのですが、実務では表面利回り、純利回りいずれも「物件価格」を分母として計算される場合が多いようです。

 

■表面利回り                                       表面利回りは、諸経費を控除せず、年間総賃料収入を分子にして算出するため、最も高く出る利回りであり、不動産広告では一般にこの利回りが記載されております。

 

■純利回り                                        一方、諸経費を控除した後の年間純収益を分子とする純利回りの方が、表面利回りよりも収益性の実態を良く表し、厳密なものである事は間違いないでしょう。                しかしながら、物件の管理費用一つとっても、管理のレベル等によって費用が大きく異なる事から、実務上、物件選定の初期段階で一律に比較する場合は表面利回りでの比較とならざるを得ないのが現状であります。なお、総賃料収入は満室時の収入とし、賃料以外の駐車場収入等も含めるのが通常です。                                      純利回りの計算式で分子にある年間純収益は、通常NOI(Net Operating Income)を採用しています。NOIは、年間総賃料収入から諸経費を控除した実質的な収益ですが、諸経費には、固定資産税、損害保険料、管理費用、修繕費、入居者募集費用などが含まれます。間違いやすいのは、減価償却費と支払利息は諸経費に含まれないという事です。減価償却を諸経費に含めない事で、NOIは実際のキャッシュフローに近い収益となるります。また、支払利息は借入水準や債務者の属性で適用金利や利息額が変わるため、諸経費に含めないのです。表面利回りと純利回りには単年度の利回りになります。しかし投資のパフォーマンスは投資期間全体でどれだけ収益を上げたかで評価されるべきで、IRR(内部収益率)が有効となってきます。

■IRR(内部収益率)                                   IRRは、表面利回りや純利回りが考慮していない貨幣の時間価値と将来の正味売却価格を考慮した指標であり、投資判断を行うに適した指標といえます。具体的には、投資期間の最終年度末に物件を売却したと考え、その正味売却価格(売却価格 − 諸費用)を投資開始時まで割り戻したときに、その合計金額と総投資金額が等しくなる割引率です。

 

ここで各指標の実務的な利用方法について見ていきましょう。

 

■表面利回り                                       表面利回りは、物件検索の初期段階、例えば、仲介業者から物件を紹介される場合や、ネット検索する時の足切りラインに使う事が多い傾向にあります。

 

■純利回り                                        純利回りは、物件数が絞れて来た段階で諸費用にも目を向けて比較する場合に有効です。物件のタイプ、築年数、その他既にリフォームが行われたか等で諸費用が変わってくるため、同じ表面利回りの物件でも純利回りが異なるケースが多いです。

 

■IRR                                          IRRは、出口戦略を勘案し将来の売却価格まで想定した指標であるので、絞り込まれた少数の物件について、投資可否を判断する段階で活用すると良いでしょう。物件間の比較では、単にIRRの値を比較し、高い方を選択すると良いと思われます。また、IRRと比較する他の利回り項目もたくさんありますので参考書などを有効活用して適用してみて下さい。

 

不動産投資は将来の売却価格の想定など見極めが難しいポイントがたくさんあります。投資の判断基準として各種の投資利回りを用いて限界やリスクを十分に認識し行うと良いでしょう。

 

 

現実とミライの準備

現在、共働き世帯数が専業主婦の世帯数を上回り、その差は年々広がっています。しかし行政は依然としてサラリーマンの夫、専業主婦の妻、子2人の家族を「標準世帯」としています。この設定を標準と呼ぶことが難しい現在、行政が発表する試算を「自分に当てはまらない」と感じる人は少なくないでしょう。生命保険文化センターが行った調査によると、自分の老後の生活に不安を感じる人は、全体の86%。実に9割近くにのぼります。老後の何が不安かを具体的に尋ねる質問には、8割の人が「公的年金だけでは不十分」と回答しており経済的な自助努力の必要性を感じているようです。

 

図1. 生年別の1人当たり受益と負担

生年別の1人当たり受益と負担世代間における不公平感からも、若い世代のほうが公的年金制度に不信感を抱いているかもしれません。図1.にあるように、生年別に受益と負担を比較すると、1950年生まれでは生涯収支が502万円プラスになりますが、1985年生まれではマイナス7123万円と、負担が受益を上回る試算になっています。

前述の20代を対象とした調査をさらに詳しく見ていくと、若者の公的年金に対する不安は、属する企業の規模にあまり左右されないことがわかりました。公的年金制度は度重なる改正で複雑になり、今後も改正が予想されるため、受給額を予想しにくいという問題があります。現役時代の収入、退職後の年金とも予測がしづらく、若者の生活設計が難しくなっているのです。これらのことから、年功賃金や終身雇用を前提としたライフプランを立てられない、大企業に就職できたから生涯安泰とは思えない、若者の姿が浮かび上がってきます。

 

図2. 夫が雇用者世帯である妻の就業状態別世帯数

図2を見ると、すでに共働き世帯が専業主婦世帯を大きく上回っています。女性の社会進出は収入が増える一方で、育児や介護等これまで家族で担ってきたことをサービスとして利用することに繋がり、新たな生活費が生じる側面もあります。女性の社会進出を支援するため、行政でも様々な制度を新設したり、既存の制度を見直していますが、こうした制度は「申請主義」(自ら申請しないともらえない仕組み)で、存在を知らなければ利用出来ません。例えば、育児休暇中の育児休業給付金や介護休暇中の介護休業給付金、ひとり親家庭に対しての児童扶養手当などは、利用出来てない家庭も多いと思います。平成26年度も様々な税制改正がありましたが、これからの時代、自分が対象となる税制優遇策や助成金をフル活用出来るように広くアンテナを立て将来設計を早めに行って行くことが大事でだと思います。

 

コラムを開設しました!

この度、新たにコラムページを開設しました。

その名も「MIRAIHE Journal (ミライエジャーナル)」

お住まいや生活に関する様々なテーマで暮らしに役立つ情報を発信して参ります。

ご期待下さい!