居住用財産の譲渡の特例について

 

不動産に関する税には、取得時の不動産取得税や登録免許税、保有している間の固定資産税や都市計画税、譲渡した時の所得税などがあります。個人の不動産の譲渡所得は、その所有期間によって短期譲渡所得や長期譲渡所得に分けられ、この所得に所得税・住民税が課税されることになります。さらに、居住用財産においては、いくつかの課税の特例もあります。今回は、個人が国内にある居住用財産を譲渡する場合を前提としてその特例の概要を紹介していきます。自宅の売却を検討している方などは、チェックしてみて下さい。

 

居住用財産を譲渡した場合の特例には、譲渡益がある場合と、譲渡損失がある場合で5つのポイントがあります。

 

譲渡益がある場合

1. 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除(以下、3,000万円の特別控除)

2. 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

3. 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

 

譲渡損失がある場合

4. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

5. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

 

いずれの特例も以下の要件を満たす事が要件の一部とされています。

・居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡であること

・ 配偶者や直系血族、生計を一にする親族等への譲渡でないこと

・譲渡の年、前年、前々年に居住用財産の譲渡の特例の適用を受けてないこと

 

それぞれの特例をご紹介する前に、譲渡所得の原則について確認していきます。土地、建物等を譲渡した場合の譲渡所得は、他の譲渡所得とは分離して課税されます。譲渡所得は、その資産の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられます。具体的には、譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が5年以下の場合は短期、5年を超える場合は長期となります。短期譲渡所得は所得税30%、住民税9%、長期譲渡所得は所得税15%、住民税5%と、合計の税率をみると倍近くの差が生じることになりますので譲渡のタイミングに注意しましょう。それでは、各特例を見ていきましょう。

 

1. 3,000万円の特別控除

居住用財産を譲渡した場合において一定の要件を満たした時は、その譲渡益から3,000万円を控除する事ができます。その譲渡益が3,000万円以内の場合には所得税、住民税はかかりません。3,000万円を控除しても譲渡益が残る場合には、残った譲渡益に対して、その所有期間に該当する税率で課税されます。3,000万円の特別控除は。所有期間にかかわらず適用される点が他の特例と異なります。また、所得制限もありません。

2.軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得について、3,000万円の特別控除後の譲渡益に対して、所得税10%、住民税4%の軽減税率が適用されます。なお、譲渡益が6,000万円以下の部分において適用され、それを超える部分については、前述の長期譲渡所得の税率で課税されます。

3. 特定の居住用財産の買換えの特例

一定の要件のもと、譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡し、所定の期限までに新たに居住用財産を取得し、居住の用に供し、または供する見込みである場合は、特定の居住用財産の買換えの特例を適用できる(平成29年12月31日までの時限措置)。譲渡による収入のうち、買換資産の購入に充てられた部分についての譲渡益への課税は買換資産の譲渡時に繰り延べられます。

適用要件は、譲渡資産には所有期間のほかに居住期間が10年以上、譲渡対価が1億円以下であることなどがあり買換資産には建物の床面積が50㎡以上や土地は500㎡以下などがあります。なお、3,000万円の特別控除、軽減税率の特例とは併用できない点にも注意が必要です。

4. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡し、譲渡の年の前年1月1日からその譲渡の年の翌年12月31日までに要件を満たす居住用財産を取得し、取得の年の翌年12月31日までに居住の用に供した場合または供する見込みである等の要件を満たした場合、その譲渡資産に係わる譲渡損失は、譲渡した年の損益通算およびその年の翌年以降3年間の各年の総所得金額等からの繰越控除が認められることになります(平成29年12月31日までの時限措置)。

買換資産の適用要件には、居住の用に供する部分の床面積が50㎡以上であること、買換資産を取得した年の年末において償還期間10年以上の住宅借入金等の残高を有していること、などがあります。また、繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下でなければならないといった所得制限などもあります。

5.特定の居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除

譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える居住用財産を譲渡しても、住宅ローンを返済しきれない場合、譲渡損失のうち、一定額をその年の損益通算およびその年の翌年以降3年間の各年の総所得金額等から繰越控除する事が認められてます。※ この特例に買換えの要件はありませんので注意。

損益通算および繰越控除が認められる金額は、住宅ローンの残高から譲渡の対価を差し引いた金額と、譲渡損失の額のいずれか少ない金額が限度になります。

適用要件には、譲渡に係わる契約日の前日に償還期間10年以上の住宅借入金等を有していることや繰越控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下でなければならないといった所得制限もあります。

住宅ローンの返済が厳しくなり、自宅を手放さなければならなくなった人の救済措置としての役割を担っているのがこの特例です。

 

普段聞き慣れない単語などがたくさん登場して分かりづらいと思った方や、これから住替えを検討している方など是非当社へご相談下さい。分かりやすくご案内させて頂きます。