分譲マンション特有のコスト『 修繕積立金 』について

 

更新が遅くなってしまいましたが、今年もミライエジャーナル通じて皆様に各分野において   少しでもプラスになるような内容をお届けしていきますので、よろしくお願い致します。    今回は、分譲マンション特有のコスト『 修繕積立金 』についてになります。

 

住んでいる分譲マンションの大規模修繕工事が始まり                   「今回の工事は積立金で賄えるけど、次回は足りなくなる」等                大規模修繕工事を計画していく中で、積み立てた修繕積立金総額では工事が賄えない      また、賄えなくなるといった相談が増えている様です。

 

アベノミクス効果で金融機関の住宅ローンの強化や依然として続く超低金利の影響で一般の購入者意欲は強いものがあると思いますが、新築マンションの住宅ローンについては販売業者との提携融資が一般的である事から販売会社から提供される購入者の情報を基にローン審査を行い、管理費や修繕積立金、修繕積立一時金などのマンション特有のコストを考慮して返済計画を組むといったアドバイスが十分に出来ていないのが現状の様です。

 

ここで修繕積立金の種類について考えてみましょう。                    修繕積立金の積立方法は、長期修繕計画で計画された修繕工事総額を、計画期間中に均等に積み立てる方式(均等積立方式)と、当初の積立金を抑え段階的に積立金を値上げする方式(段階増額積立方式)があります。

 

均等積立方式                                      将来にわたり定額負担として設定するため、将来の増額を組み込んでおらず、安定的な修繕積立金の積立ができます。1戸当たりの修繕積立金額は、築後30年間に必要な修繕工事費の1戸当たりの総額を360ヵ月で割って算出します。したがって、月々の修繕積立金額は一定となります。     ※ この場合でも長期修繕計画の見直しによる値上げが発生することはあります。

 

段階増額積立方式                                    修繕資金需要に応じて積立金を徴収するもので、当初の負担額は小さく、均等積立方式に比較して少ない金額となりますので、新築マンションの大半がこの段階増額積立方式をとっています。1戸当たりの修繕積立金額は、築後30年間に必要な修繕工事費の1戸当たりの総額から、購入時に徴収する修繕積立一時金を引いた残額に対して当初の修繕積立金額を決め、その後一定期間ごとに値上げする金額を予め決めます。従って、購入当初の修繕積立金額は均等積立方式に比べて少なく出来ますが、計画通りに増額しようとする際に値上げの合意が出来ないと修繕積立金が不足するといった事態が発生します。

 

修繕積立金の値上げについては、重要事項説明書等に「将来値上げされる」等の記載があるように変動リスクが十分にあります。また、値上げを決めるのは販売会社ではなくあくまでも管理組合等になりますので、分譲後後早い段階で打合せを実施する事が将来のリスク回避になると思います。まずは、今の修繕積立金でいけば、修繕工事費が賄えるかを知る事が重要な事だと思います。

今回の内容でマンションを購入する上での長期的な資金計画の重要性が見えてくると思います。目先の住宅ローンの返済額に惑わされず、物件金額の選定をすることをオススメします。